基本情況

2015年9月3日,，云南某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“房地產(chǎn)公司”）作為甲方與乙方任某某簽訂《商品房購銷合同》，約定甲方向乙方出售一套商鋪（以下簡稱“案涉商鋪”）,。簽訂合同當(dāng)天,，任某某向房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，房地產(chǎn)公司向任某某出具《收據(jù)》,，載明收到案涉商鋪全款,。2016年6月6日,，某省高級人民法院就某建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“建設(shè)公司”）與房地產(chǎn)公司建設(shè)工程施工合同糾紛案作出民事裁定書，裁定查封,、扣押,、凍結(jié)房地產(chǎn)公司財產(chǎn)，于當(dāng)日對房地產(chǎn)公司名下房產(chǎn)進(jìn)行查封,，查封房產(chǎn)包括案涉商鋪,。后經(jīng)某省高級人民法院一審民事判決、最高人民法院二審民事判決,，認(rèn)定建設(shè)公司就案涉商鋪所在項目工程享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán),。建設(shè)公司申請執(zhí)行過程中，任某某認(rèn)為其系案涉商鋪的所有權(quán)人,，提出執(zhí)行異議申請停止執(zhí)行,。某省高級人民法院于2020年作出執(zhí)行裁定書，裁定中止對案涉商鋪的執(zhí)行,，建設(shè)公司不服前述裁定,，提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

焦點(diǎn)問題

本案的爭議焦點(diǎn)在于在執(zhí)行異議之訴中商鋪消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)是否能排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行,。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實(shí)體問題在于比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位。原則上,，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán),，法律規(guī)定的特殊債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)。由于民事權(quán)利體系和類型較為復(fù)雜,，且可能以不同形態(tài)出現(xiàn),，故需要根據(jù)具體案情確定民事權(quán)利種類并進(jìn)行效力優(yōu)先性比較?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定,，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持,，但法律,、司法解釋另有規(guī)定的除外?！钡诙藯l和第二十九條則分別規(guī)定了不動產(chǎn)買受人的普通物權(quán)期待權(quán)和作為商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)與強(qiáng)制執(zhí)行的關(guān)系,。商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)屬于特殊的物權(quán)期待權(quán)，基于保護(hù)消費(fèi)者生存利益的特殊價值,，其效力優(yōu)先于工程價款優(yōu)先權(quán),、擔(dān)保物權(quán)、不動產(chǎn)買受人的普通物權(quán)期待權(quán)等權(quán)利,。因此,，如前所述,，當(dāng)事人可以選擇適用以排除金錢債權(quán)的執(zhí)行。同時,，就本案所涉實(shí)體權(quán)利優(yōu)先順位而言,，商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)最優(yōu)，工程價款優(yōu)先權(quán)次之,；不動產(chǎn)買受人的普通物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義,，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請求權(quán),，故雖優(yōu)先于普通債權(quán),，但應(yīng)劣后于工程價款優(yōu)先權(quán)及擔(dān)保物權(quán)等。本案雖然任某某對案涉房屋享有普通物權(quán)期待權(quán),，但建設(shè)公司對案涉房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán),，故任某某關(guān)于排除對案涉房屋執(zhí)行的請求不予支持。

律師提示

最高人民法院于2019年11月8日發(fā)布《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》,，該紀(jì)要125條,、126條、127條區(qū)分出商品房消費(fèi)者,、一般房屋買賣合同的買受人兩個概念,，明確限定只有滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條情形的商品房消費(fèi)者才能優(yōu)先于抵押權(quán)，其他一般房屋買賣合同的買受人不適用前述處理規(guī)則,。會議紀(jì)要的精神是以保護(hù)商品房消費(fèi)者的居住生存權(quán)益為先,，嚴(yán)格限制動搖抵押權(quán)優(yōu)先性基本原則規(guī)定的適用情形。因2002年的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》,、2021年起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條已明確建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)（以下簡稱“建工優(yōu)先權(quán)”）優(yōu)先于抵押權(quán),，故2019年會議紀(jì)要規(guī)定及精神可類推適用于建工優(yōu)先權(quán)。2023年4月20日,，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》,，該批復(fù)明確商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持,，該批復(fù)與2019年會議紀(jì)要規(guī)定一脈相承,?；谏鲜鑫募痉▽?shí)踐中逐漸有形成統(tǒng)一觀點(diǎn)的趨勢,，即非用于居住的商鋪消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)不能排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的執(zhí)行的觀點(diǎn),。

作者單位為北京展達(dá)律師事務(wù)所