觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年即將過去,，遠(yuǎn)洋系的資產(chǎn)出售則還在繼續(xù)。

　　繼聯(lián)合作價(jià)55.5億元出售成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目50%權(quán)益予后,，12月的出售再添一筆,，這次是海外投資平臺(tái)——透過美國(guó)房地產(chǎn)基金平臺(tái)出售一項(xiàng)美國(guó)物業(yè)。

　　近日,，盛洋投資(控股)有限公司董事局宣布,，于2022年12月21日(美國(guó)東部時(shí)間)，旗下的Rosemont Lakeview Operating LLC作為賣方與買方OakPoint Capital Partners就出售事項(xiàng)訂立買賣協(xié)議,。

　　據(jù)此,，賣方有條件同意出售美國(guó)田納西州一處物業(yè)，代價(jià)為4150萬(wàn)美元(相當(dāng)于約3.26億港元),。該等物業(yè)由賣方全資擁有,，包括兩幢6層及一幢5層寫字樓以及多個(gè)停車位,。

　　在盛洋投資的評(píng)估中，即使這次出售事項(xiàng)預(yù)計(jì)錄得虧損約934.3萬(wàn)美元(相當(dāng)于約7334.3萬(wàn)港元),，但依然符合公司及股東的整體利益,，最重要一點(diǎn)就是“出售事項(xiàng)為賣方變現(xiàn)其于該等物業(yè)之投資之良機(jī)，并提供正現(xiàn)金流量”,。

　　回流現(xiàn)金,，這應(yīng)該是大部分資產(chǎn)出售的主要出發(fā)點(diǎn)，接連出售資產(chǎn)的遠(yuǎn)洋系也不例外,。2022年即將過去,，大家希望盡快渡過這一劫。

　　再售美國(guó)物業(yè)

　　在盛洋投資看來(lái),，此次出售是物業(yè)投資中的一項(xiàng)普通動(dòng)作,。

　　觀點(diǎn)新媒體查閱公告了解，盛洋投資主要于美國(guó)及香港從事物業(yè)投資,、于美國(guó)從事物業(yè)發(fā)展及其他業(yè)務(wù)（包括基金投資及證券投資）,，而其于美國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的投資乃透過美國(guó)房地產(chǎn)基金平臺(tái)GR Realty（盛洋投資間接非全資附屬公司）進(jìn)行。

　　據(jù)介紹,，GR Realty為一個(gè)全面綜合房地產(chǎn)平臺(tái),，投資于美國(guó)特定目標(biāo)市場(chǎng)的物業(yè)并作為普通合伙人管理物業(yè)基金，近三十年來(lái)一直為投資者及租戶提供度身訂造的房地產(chǎn)方案,。

　　公告顯示,，本次交易的賣方歸屬于GR Realty投資組合內(nèi)的其中一項(xiàng)基金，由GR Realty（作為普通合伙人）管理,。

　　“GR Realty為一個(gè)于美國(guó)特定目標(biāo)市場(chǎng)投資物業(yè)并作為普通合伙人管理物業(yè)基金之全面綜合房地產(chǎn)平臺(tái),。由于GR Realty Group主要從事管理于美國(guó)持有物業(yè)之基金，GR Realty Group于其正常及一般業(yè)務(wù)過程中于美國(guó)買賣物業(yè),?！?/p>

　　盛洋投資認(rèn)為，目前,，GR Realty的戰(zhàn)略性營(yíng)運(yùn)計(jì)劃為專注于基本因素令人信服,、高流動(dòng)性及人口結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，并由科技帶動(dòng)的海岸門戶市場(chǎng)及精選市場(chǎng)（大部分位于美國(guó)西岸及東岸）,，同時(shí)于適當(dāng)時(shí)機(jī)逐步出售位于非重點(diǎn)市場(chǎng)（大部分位于美國(guó)中部）的資產(chǎn),，如此次出售的田納西州等物業(yè)。

　　“經(jīng)考慮物業(yè)及市場(chǎng)情況以及有限合伙人之退出意愿,，出售事項(xiàng)為賣方變現(xiàn)其于該等物業(yè)之投資之良機(jī),，并提供正現(xiàn)金流量。”按照盛洋投資說(shuō)法,，田納西州項(xiàng)目在現(xiàn)階段并非優(yōu)質(zhì)投資物業(yè),，出售是合適時(shí)機(jī)，且還可借此回流現(xiàn)金流,，可謂一石二鳥,。

　　但與此同時(shí)，其又補(bǔ)充道,，該等物業(yè)于2022年10月31日之未經(jīng)審核賬面值約為5002.40萬(wàn)美元（相當(dāng)于約3.93億港元）,，“本集團(tuán)預(yù)期就出售事項(xiàng)錄得虧損約934.30萬(wàn)美元（相當(dāng)于約7334.30萬(wàn)港元）?！?/p>

　　單純從交易金額看，這次交易或許不劃算,，但若考慮資金回流的作用,，這又的確是一次合理的出售——關(guān)于出售所得款項(xiàng)，首要一項(xiàng)就是償還相關(guān)按揭貸款,。

　　賣方將自出售事項(xiàng)收取的預(yù)期所得款項(xiàng)凈額(經(jīng)扣除適用交易費(fèi)及稅項(xiàng))約為3923.8萬(wàn)美元(相當(dāng)于約3.08億港元),，其后將用于償還相關(guān)按揭貸款;支付賣方母基金普通合伙人的績(jī)效費(fèi)用;及根據(jù)賣方母基金之有限合伙協(xié)議分派予賣方母基金的有限合伙人。

　　事實(shí)上,，GR Realty從去年開始持續(xù)進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整,，已經(jīng)多次出售美國(guó)投資物業(yè)。

　　作為地產(chǎn)金融平臺(tái),，盛洋投資大約在2013年左右將投資版圖拓展至美國(guó),、歐洲及澳洲等，此后逐漸收縮至美國(guó),、香港兩個(gè)市場(chǎng),。

　　截至2022年中期，盛洋投資資產(chǎn)總值約149.33億港元,，較上年末減少約6.8%（2021年度資產(chǎn)總值同比減少10.76%）,。其中，于美國(guó),、香港的投資物業(yè)分別占資產(chǎn)總值的55%,、3%，于美國(guó)的發(fā)展中物業(yè)占比14%,。

　　而美國(guó)的所有物業(yè)投資及物業(yè)開發(fā)均由GR Realty團(tuán)隊(duì)管理,。

　　具體而言，美國(guó)投資物業(yè)約14項(xiàng),，涉及可租賃面積約369.2萬(wàn)平方呎,，中部、西岸、東岸分別占比58%,、32%,、10%；估值約82億港元,，中部,、西岸、東岸則分別占比26%,、64%,、9%，西岸仍是最具有價(jià)值的市場(chǎng),。

　　據(jù)盛洋投資中期報(bào)告顯示,，于2022年中期期間，該集團(tuán)錄得收入4.91億港元,，同比減少23.4%,，錄得分屬于公司股東的虧損1.47億港元。原因是地緣政治局勢(shì)緊張,，美國(guó)通脹高企及加息等因素造成不利金融市場(chǎng)狀況,，集團(tuán)證券及基金投資分部產(chǎn)生虧損分別為3900萬(wàn)港元及1.42億港元。

　　對(duì)此,，盛洋投資表示,，投資型物業(yè)的整體表現(xiàn)于2022年上半年保持相對(duì)穩(wěn)定。自COVID-19疫情爆發(fā)的過往幾年,，該集團(tuán)透過美國(guó)物業(yè)基金管理平臺(tái)GR Realty逐步完成部分項(xiàng)目的退出,。

　　于2022年上半年，該集團(tuán)完成出售位于美國(guó)東岸及中部（如奧克拉荷馬州及北卡羅萊納州）的5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，并錄得出售收益港幣3100萬(wàn)元,。

　　遠(yuǎn)洋“渡劫”時(shí)

　　若放大觀察視野，可以發(fā)現(xiàn),，進(jìn)行資產(chǎn)調(diào)整的不僅限于盛洋投資,，“遠(yuǎn)洋系”均有類似動(dòng)作，主要?jiǎng)訖C(jī)同樣是回流資金,，其中備受關(guān)注的當(dāng)屬成都遠(yuǎn)洋太古里的交易,。

　　12月中，遠(yuǎn)洋集團(tuán),、遠(yuǎn)洋服務(wù),、太古地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布公告稱，遠(yuǎn)洋集團(tuán),、遠(yuǎn)洋服務(wù)計(jì)劃以55.5億元的代價(jià),，向太古地產(chǎn)出售成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán),。

　　公告明確，遠(yuǎn)洋集團(tuán),、遠(yuǎn)洋服務(wù)計(jì)劃分三次交割上述權(quán)益,。

　　其中，第一期交割后,，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股及遠(yuǎn)洋服務(wù)各自在目標(biāo)集團(tuán)的權(quán)益由50%下降至35%,，此番交割的代價(jià)為10億元；第二期交割后,，遠(yuǎn)洋服務(wù)將不再擁有物管公司的任何權(quán)益,，代價(jià)為5900萬(wàn)元；第三期交割,，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將不再擁有目標(biāo)集團(tuán)的任何權(quán)益,，代價(jià)則為44.91億元。

　　12月21日,，太古地產(chǎn)宣布,，上述交易的第一次交割已于公告當(dāng)日發(fā)生。于第一次交割后,，太古地產(chǎn)集團(tuán)于目標(biāo)集團(tuán)的權(quán)益將由50%增加至65%。

　　針對(duì)成都太古里標(biāo)桿項(xiàng)目的出售,，市場(chǎng)看法大多是“籌錢”目的,，畢竟2022年以來(lái)遠(yuǎn)洋集團(tuán)已屢次出售資產(chǎn)以回籠資金。

　　其中,，11月,，遠(yuǎn)洋集團(tuán)向遠(yuǎn)洋服務(wù)出售位于北京及深圳的兩處物業(yè)，對(duì)價(jià)7736萬(wàn)元,；10月,，遠(yuǎn)洋集團(tuán)向地產(chǎn)平臺(tái)國(guó)壽置業(yè)出售了北京中國(guó)人壽金融中心10%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)為2.33億元,；7月,，市場(chǎng)消息傳遠(yuǎn)洋集團(tuán)以質(zhì)押成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目50%股權(quán)為代價(jià)，向中國(guó)人壽籌資約40億元,。

　　6月,，出售位于豐臺(tái)區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的北京銳中心項(xiàng)目，交易價(jià)格50.15億元,；4月以約30億元向中國(guó)人壽出售北京頤堤港一期項(xiàng)目公司股權(quán)……

　　積少成多,，聚沙成塔。上述數(shù)項(xiàng)資產(chǎn)出售,，料可回籠資金逾百億,。

　　事實(shí)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)早已開始著手籌措資金：1月增發(fā)2億美元綠色票據(jù)，2025年到期,，票面利率2.7%,；3月完成人民幣20億元PPN發(fā)行，3年期,，票面利率5.32%,；4月發(fā)行2億美元綠色票據(jù)，3年期,，票面利率3.8%,；5月完成公司債回轉(zhuǎn)售；6月成功簽約境外銀團(tuán)貸款等,。

　　據(jù)披露,，上半年遠(yuǎn)洋已償付各類有息債務(wù)超過130億元，及供應(yīng)鏈ABS約66億元,；此外接連提前償還5億美元票據(jù)本息,、兩筆ABS共計(jì)8.75億元；11月中旬,，完成一筆10億元公司債的如期兌付,，至此年內(nèi)到期信用債均已償還完畢。

　　如此看來(lái),，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年的“劫數(shù)”已過,，但2023年也即將到來(lái)，新的任務(wù)也將接踵而來(lái),。根據(jù)中期報(bào)告顯示,，截至2022年6月30日，遠(yuǎn)洋1年內(nèi)到期貸款約182.25億元,，占貸款總額19%,；1至2年到期貸款約179.37億元，占貸款總額19%,；2至5年到期貸款約506.66億元,，占貸款總額54%；5年以上到期月79.24億元,，占8%,。

　　在資產(chǎn)變現(xiàn)的同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還相繼和數(shù)家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,，獲得數(shù)百億的大額授信,，這也是提振資本市場(chǎng)信心的一大表現(xiàn)。

　　包括12月19日消息,，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議,，雙方將在綜合授信服務(wù),、債券承銷與投資業(yè)務(wù)、個(gè)人金融業(yè)務(wù)等領(lǐng)域優(yōu)先開展優(yōu)質(zhì)和高效的業(yè)務(wù)合作,。協(xié)議約定,，將向遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其控股的企業(yè)提供不超過人民幣180億元意向性授信額度，用于支持遠(yuǎn)洋集團(tuán)的融資需求,。

　　12月15日,，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還一次性獲得了中國(guó)500億元綜合授信支持。根據(jù)協(xié)議,，工商銀行將在綜合授信服務(wù),、房地產(chǎn)新增融資服務(wù)、房地產(chǎn)存量融資服務(wù)以及其他金融合作等領(lǐng)域與遠(yuǎn)洋集團(tuán)展開全面合作,，并將積極支持遠(yuǎn)洋合理的融資需求,，提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款,、債券承銷與投資,、房地產(chǎn)并購(gòu)融資及其配套服務(wù)、租賃住房融資,、預(yù)售資金監(jiān)管保函,、境外融資、內(nèi)保外貸等綜合融資服務(wù),，利用其金融資源和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),，助力遠(yuǎn)洋集團(tuán)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

　　此前11月29日,，山東工行與遠(yuǎn)洋集團(tuán)等10家房企達(dá)成戰(zhàn)略合作，提供意向性融資總額不低于200億元,。

　　總額超過800億元的授信合作,，即使不能立刻轉(zhuǎn)化為實(shí)際融資，但對(duì)于亟需資金的房企而言,，這無(wú)疑是最好“代言”,。