另一類不利因素主要是影響居住者的心理安定，此類不利因素雖沒(méi)有對(duì)居住者產(chǎn)生實(shí)際的損害,，但其存在容易給人造成心理困擾,，例如商品房周邊建有公墓、殯儀館及其他可能引起居住者禁忌,、精神壓力的因素,。

？

開發(fā)商沒(méi)有告知房屋存在不利因素是否屬于故意隱瞞,？

解析：

根據(jù)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室2018年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公示和代理銷售行為有關(guān)事項(xiàng)的通知》規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房,，應(yīng)在其銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示以下內(nèi)容：……6.在售商品房項(xiàng)目的現(xiàn)狀區(qū)位示意圖，包括紅線內(nèi)外不利因素,、教育不確定性因素,、醫(yī)療、交通配套等,；”

可見(jiàn),，至少根據(jù)杭州市住建部門上述規(guī)定，開發(fā)商是有義務(wù)將紅線內(nèi)外不利因素以圖示或文字的形式明確標(biāo)注并在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行顯著公示的,。若確實(shí)存在上述例舉的常見(jiàn)不利因素,，而開發(fā)商明知其存在卻故意在公示中不予說(shuō)明，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商存在隱瞞不利因素的事實(shí)并構(gòu)成違規(guī),。

且《通知》中還提及,，各區(qū)、縣（市）建設(shè)（房管）局在監(jiān)督檢查中若發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)行為的,，應(yīng)視情節(jié)輕重對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采取書面警示、約談,、公開通報(bào)批評(píng),、暫停網(wǎng)簽銷售甚至計(jì)入信用檔案，列入市住保房管行業(yè)失信“黑名單”,。

,？

面對(duì)開發(fā)商故意隱瞞不利因素的情形，業(yè)主能否要求解除合同或不退房但主張其他賠償,？

解析：

首先,，我國(guó)《民法典》規(guī)定合同的解除主要包括意定解除和法定解除，意定解除即當(dāng)事人之間達(dá)成合意解除合同,，而法定解除則要求存在不可抗力,、一方當(dāng)事人不履行或遲延履行合同義務(wù)等導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況。

開發(fā)商的合同義務(wù)是交付符合合同約定條件的商品房，但不利因素（尤其是規(guī)劃紅線外的不利因素）通常不會(huì)被寫入購(gòu)房合同成為合同內(nèi)容之一,，故開發(fā)商只要按時(shí)交付符合合同約定的房屋,，就不存在足以導(dǎo)致合同法定解除的情形。在雙方無(wú)法達(dá)成合意的情況下,，購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求解除合同,。也正因如此，購(gòu)房人無(wú)權(quán)依據(jù)購(gòu)房合同向開發(fā)商主張索賠,。

但購(gòu)房人對(duì)此并非完全的無(wú)計(jì)可施,，根據(jù)《民法典》第一百四十八條之規(guī)定“一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為,，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷,。”

此處欺詐是指故意告知虛假情況,，或者故意隱瞞真實(shí)情況,，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示。 若開發(fā)商故意隱瞞不利因素行為的性質(zhì)達(dá)到欺詐的程度,，則購(gòu)房人可以要求撤銷合同,。

合同撤銷后,，購(gòu)房人可以依據(jù)《民法典》第五百條之規(guī)定“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一,，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：……（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,；” 要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任,。

但仍需提醒的是此處的欺詐性質(zhì)認(rèn)定難度較大，需要結(jié)合不利因素是否在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)外情況,、對(duì)購(gòu)房人居住影響的嚴(yán)重程度,、開發(fā)商公示信息的具體內(nèi)容、雙方購(gòu)房合同的條款表述等條件進(jìn)行綜合判斷,，并非開發(fā)商所有的隱瞞行為都能夠被認(rèn)定為欺詐,，故建議購(gòu)房人若確有需求可咨詢律師等專業(yè)人士意見(jiàn)。

“

律 師 建 議

1,、盡可能選擇口碑好的大型房地產(chǎn)開發(fā)商,。

大型房地產(chǎn)開發(fā)商因其流程管理嚴(yán)格、重視品牌影響力等原因,，不僅會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)前期對(duì)周邊情況進(jìn)行完整的調(diào)研,，后期對(duì)不利因素的公示工作也基本會(huì)做到嚴(yán)格執(zhí)行。另外,，出于品牌信譽(yù)的考慮,，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不太可能對(duì)嚴(yán)重影響購(gòu)房者的不利因素進(jìn)行隱瞞，可信度較高。

2,、實(shí)地勘查樓盤周邊實(shí)際情況

部分開發(fā)商出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及銷售的需要,，可能會(huì)在公示不利因素的同時(shí)注明“開發(fā)商無(wú)法做到對(duì)小區(qū)內(nèi)外的不利因素進(jìn)行一一提示”、“購(gòu)房者應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)考察周邊環(huán)境后再行決定是否購(gòu)買”等,。此類表述一方面是為規(guī)避個(gè)別不利因素的提示義務(wù),，另一方面也是將部分責(zé)任間接轉(zhuǎn)嫁至購(gòu)房人身上。因此無(wú)論開發(fā)商是否已盡提示義務(wù),，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō),，在條件允許的情況下盡可能自行先對(duì)意向樓盤周邊進(jìn)行調(diào)查后再做決定。

3,、合同簽訂時(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)開發(fā)商刻意隱瞞不利因素時(shí)的違約賠償責(zé)任。

正如前述分析,，購(gòu)房人難以索賠或主張解除合同的理由主要是因?yàn)椴焕蛩赝ǔ２粫?huì)成為購(gòu)房合同內(nèi)容,，導(dǎo)致購(gòu)房人主張合同解除或違約賠償均無(wú)相應(yīng)依據(jù)。因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí),，與開發(fā)商明確約定刻意隱瞞不利因素的違約責(zé)任和賠償方式也是購(gòu)房人保障合法權(quán)益的重要方式,。

”

以上，就是本期「 5分鐘讀法律 」 專欄關(guān)于“開發(fā)商故意隱瞞樓盤周邊不利因素”話題的全部?jī)?nèi)容,。

關(guān)于律師的觀點(diǎn),，大家有何看法，請(qǐng)加入杭報(bào)地產(chǎn)粉絲群互動(dòng),。

「五分鐘讀法律 」,，讓您了解有關(guān)房子的法律知識(shí)，希望對(duì)您有幫助,。如果您有關(guān)于房產(chǎn)的法律問(wèn)題,，請(qǐng)留言，我們將邀請(qǐng)律師給予解答,。

交流探討各類房產(chǎn)資訊

請(qǐng)加入杭報(bào)地產(chǎn)粉絲群

▼

版式 | 郭擎

杭州日?qǐng)?bào)誠(chéng)意出品