???房研所小光頭今天出道了

作者 /?小夏

風馬牛房研所?/?聊聊房里房外這些事兒

大家好,，我是房研所的小夏。

我們所長老王癡迷看房,，最近他又假公濟私,，讓我去幫他看看 400 萬在北京能買到什么樣的房子。

我對買房沒啥概念,，先來問問隔壁公司的社畜們是怎么想的,。

80后

北京土著

80‘s rich people

90后

新北京人

90‘s?rich people

90后

北漂少年

90‘s??poor guy

400 萬的買房預算是個什么水平？

2018 年社科院曾經(jīng)發(fā)布過一份《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》，樣本城市中北京以 402 萬每套的總價中位數(shù)居全國第一,。

每當國家統(tǒng)計局發(fā)布平均工資家庭收入的時候,，大家就會在微博上整齊劃一，“我又被平均了??！” “我又拖后腿了！”

其實,，房價和收入的中位數(shù)比平均值更能代表社會中位水平的情況。

即便放到今天在北京買房,，400 萬 / 套的總價依舊是一個門檻,。

打開某家、某某客這樣的房源搜索網(wǎng)站,，你會發(fā)現(xiàn)低于 400 萬的新房只存在于五環(huán)開外,，400 萬也就勉強在五、六環(huán)之間買一個剛需小戶型,。

這次,，我?guī)Т蠹胰タ纯幢本┲形凰椒績r 400 萬能買到什么樣的新房和二手房，分別是位于四環(huán)邊的“老破小”和五環(huán)外的“遠大新”,。

四環(huán)邊,，老破小

五環(huán)外，遠大新

那么,，四環(huán)邊的“老破小”和五環(huán)外的“遠大新“究竟誰更勝一籌呢,？以四環(huán)邊望京板塊一套 37 年樓齡的老房與通州一套2年后交付的新房來做一組對比。

其實,，在有限的預算內(nèi)，想要找到十全十美房子的概率幾乎為 0,。

這個時候，不妨先把自己的購房需求寫下來，像是上下班通勤,、孩子上學（如果有）,、房屋是否保值增值、居住品質(zhì),、醫(yī)療配套等,，再根據(jù)這個排序來找適合自己的房子。

從地理位置上看,，“老破小”是占據(jù)絕對優(yōu)勢的,，這就決定了它有更豐富的教育、醫(yī)療,、交通資源,。

但這也意味著你可能得犧牲掉住房面積、居住環(huán)境,。同樣是 400 萬,，在市區(qū)只能買到不到 60 平的房子，但在郊區(qū)卻能買到近 90 平,。

而且老房子有幾個常見問題：

1. 戶型差,，特別是塔樓結(jié)構(gòu)的老房子，板樓結(jié)構(gòu)的就還好一點,，雖然相對會比較方正,，但客廳、廚房,、臥室,、衛(wèi)生間的布局還是會有點問題，但新房就不太會有這樣的問題,。

塔樓平面圖

板樓平面圖

2. 幾乎沒有物業(yè)管理,，樓道堆滿雜物也沒人管，小區(qū)里也沒有固定車位,，停車全憑運氣,。

樓道堆滿雜物是常態(tài)

3. 裝修成本高，現(xiàn)在的新房幾乎都是精裝交付,，只需要稍微做點軟裝,，買點家具、家電就能入住,。但老房子就得先“拆家”,，再重新設(shè)計、改造,，增加許多成本,。

4. 如果買的是滿五唯一的房子,，那么至少你不需要額外支付個稅、增值稅,，但中介費還是省不了的,。

5. 交易周期比較長，如果賣方把這套房子做過抵押貸款,，那就得花更久時間,。

至于郊區(qū)新房，最大的硬傷就是配套不完善,，以及銷售口中未來的配套規(guī)劃是不是是真的,，就得需要自己來判斷。

其實,，無論是選“老破小”,，還是選“遠大新”，這都是北漂一族在北京扎根的第一步,。

在他們看來,，即便,，北京的房價是北京薪資的5-6倍,，老家的房價是老家薪資的2-3倍；

但是,，北京的薪資調(diào)整是一年兩次,，老家的薪資調(diào)整是兩年一次；北京的辦事效率是網(wǎng)上預約,，老家的辦事效率是關(guān)系軟硬,；

這或許可以解釋為什么很多年輕人會選擇留在北京。

那么,，如果你有 400 萬,，會怎么選呢？

作者 | 小夏