穩(wěn)大盤如何穩(wěn)樓市？

　　中國新聞周刊記者/蔣芷毓

　　發(fā)于2022.7.4總第1050期《中國新聞周刊》雜志

　　在全國“穩(wěn)經濟”大盤下,，房地產業(yè)的數(shù)據(jù)正在呈現(xiàn)“冰火交加”之勢,。

　　國家統(tǒng)計局6月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1~5月,，全國房地產開發(fā)投資額52134億元,，全國商品房銷售面積50738萬平方米，商品房銷售額48337億元,，同比來看分別下降4%,、23.6%、31.5%,；5月,，房地產開發(fā)景氣指數(shù)為95.60，為近一年來最低值,。

　　但5月單月的環(huán)比數(shù)據(jù)卻相對“喜人”：房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)比4月環(huán)比增長約14%,，銷售面積、銷售金額環(huán)比增速分別為25.8%,、29.7%,；土地出讓面積和成交價款分別環(huán)比4月增長45.9%和53.4%；央行公布的數(shù)據(jù)則顯示,，5月住戶貸款中的中長期貸款增加1047億元,，而4月數(shù)據(jù)為減少605億元，環(huán)比由負轉正,。

　　環(huán)比改善的數(shù)據(jù),，是否意味著樓市即將“回暖”？如何看待房地產的下一步,，在業(yè)內引發(fā)了熱議,?！皬慕诘恼{研情況看，房地產市場已經出現(xiàn)一些積極變化,。隨著房地產市場的逐步趨穩(wěn)，相信下半年對經濟穩(wěn)定的作用會逐步顯現(xiàn),?！眹医y(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉近期給出了這樣的判斷。

　　但中歐國際工商學院經濟學與金融學教授,、中國人民銀行調查統(tǒng)計司原司長盛松成在近期的一次公開演講中提醒,，當前房地產業(yè)的風險突出表現(xiàn)在債務危機和疫情風險相疊加，頭部民營企業(yè)的風險仍然在繼續(xù),。

　　與房地產業(yè)聯(lián)系緊密的土地市場仍顯低落,。1~5月全國300城土地出讓金同比減半，全國住宅用地整體流拍率24.4%,。這也是房企拿地意愿不足,、投資謹慎的表現(xiàn)。盡管銀保監(jiān)會在3月稱要“鼓勵機構穩(wěn)妥有序開展并購貸款”,，房企發(fā)債規(guī)模仍在下降,，“融資難”尚未緩解，一些房企資金鏈仍顯緊張,。下半年,，房地產業(yè)將如何走向尚不明朗。

　　樓市回暖“有點無面”

　　重慶的二手房中介余莉今年的工作更棘手了,?！敖衲暝缇褪琴I方市場?！庇嗬蛘f,，“以前是一套房子對多個客戶，現(xiàn)在是一個客戶對多套房子,?！?/p>

　　余莉覺得有心無力。由于重慶房價下跌,，相同的預算可以選擇更多地段和房子,，她的工作范圍從巴南區(qū)擴大到九龍坡區(qū)?！皩ν鈪^(qū)沒那么熟悉,，”余莉說，“客戶對應的經紀人和中介也更多了,，競爭更激烈,。”

　　她發(fā)現(xiàn)，今年二手房“大刀砍”的情況更多了,。余莉說,，由于購房者議價優(yōu)勢增強，在業(yè)主明顯急售的房源上,，價格跌幅明顯,。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，5月份,，70個大中城市中,，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有43個，二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有53個,。

　　新房中介龍云告訴《中國新聞周刊》,，今年購房者觀望情緒濃厚?！巴晟习肽甓际切路堪硫湹臅r候,，今年四五月一些新房都在打‘骨折’?！饼堅普f,，“客戶議價能力更強，但由于備案價限制,，談價空間在10%左右,。”

　　多地房企以低價折扣的方式“清庫存”,，由于限跌令的限制,，部分開發(fā)商只能“變相打折”。即便在一線城市深圳,，由于市場冷淡,，也出現(xiàn)開發(fā)商招人“冒充購房者”的現(xiàn)象。6月中旬,，深圳市龍華深圳北附近的樓盤招聘“看房充場人員”,。工作時間是6月14日早上9時20分至下午6時，費用日結,，每人一天是120元,。對應聘者的要求為，年齡要在30至45歲,，不能太邋遢,，“看起來要富態(tài)”。

　　“諸多信號表明住房消費購買力下降,?！笨铡ぐ籽芯吭簞?chuàng)始人,、貝殼研究院名譽顧問楊現(xiàn)領對《中國新聞周刊》說，“買方優(yōu)勢增強,、業(yè)主急售比例上升,、改善性需求占比降低等都是表現(xiàn)之一?！?/p>

　　全國房地產經理人聯(lián)盟理事,、廣州房地產專家鄧浩志認為，今年來房地產行業(yè)回暖呈現(xiàn)“有點無面”的特點,，只在一部分出臺強有力刺激樓市政策的城市有所復蘇。

　　在吉林省某房企任管理層的蘇林,，對當前樓市壓力感受更為強烈和具體,。她對《中國新聞周刊》說，由于東北地區(qū)人口外流,，加上今年來疫情影響經濟形勢,，整體銷售承壓?！安还馐亲≌?，商鋪類也流通不起來，原來要租來做生意的人都流失了,，非住產品下行得非常厲害,。”蘇林說,，現(xiàn)在業(yè)績完成率很低,。

　　在她所在的區(qū)域，由于庫存高企,，部分房企開始打價格戰(zhàn),。“可能在幾個項目上收回資金,，他們就退出房地產市場了,，從而干擾市場價格?！彼f,，“現(xiàn)在目標都是去庫存，各大開發(fā)商在東北一些城市有明顯收縮跡象,?！?/p>

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，樓市回升“非常不均衡”,。熱點城市高端盤回升程度明顯,，但剛需及改善需求回暖較慢,。一線城市復蘇情況較好，但部分三,、四線城市回升并不明顯,。盡管5月、6月商品房銷售跌幅有所收縮,，但開盤去化率大部分在50%以下,。

　　“看房人數(shù)在5月之后有明顯上升，但去化認購率仍在歷史性低谷,。我們認為,，本輪周期下行疊加局部疫情影響，居民購房能力和意愿都受影響,，再加上對交付的擔心,，政策尚待繼續(xù)累積，才有能力推動銷售走出低谷,?！敝行抛C券6月的一份研報也認為，從同比來看,，5月單月數(shù)據(jù),，仍然“寒意十足”。2022年5月,，商品房銷售額單月同比下降38%,，銷售面積單月同比下降32%，銷售單月降幅比2022年4月有一定的收窄,。不過,，2022年前5月銷售額累計下降32%，是創(chuàng)紀錄的降幅,。

　　“由于開盤去化率很低,，企業(yè)不得不延遲新盤推出(傳統(tǒng)來說6月應該是推盤高峰)?！敝行抛C券研報認為,，現(xiàn)金回流不暢，也迫使企業(yè)壓縮投資,，放慢開發(fā)進度,。從數(shù)據(jù)上顯示，5月單月,，房地產開發(fā)投資單月同比下降8%,，新開工單月同比大幅下降42%，竣工面積單月同比大幅下降31%,。

　　業(yè)內普遍認為,，當前房地產需求端仍舊疲軟低迷,，房地產的調整其實尚未結束，談論觸底回暖還為時尚早,。

　　萬科集團創(chuàng)始人王石最近也發(fā)聲指出,，盡管政策回暖信號非常明顯，但商業(yè)銀行愿不愿意放貸,，向國企還是民企放貸還是會有很多考量,。從消費者角度看，在當前疫情影響下,，大眾的收入狀況,、外出看房都會受到影響，這些因素都會影響房地產市場的整體表現(xiàn),。

　　政策風向變了嗎,？

　　政策回暖從半年前就開始醞釀。

　　“房地產業(yè)規(guī)模大,、鏈條長,、牽涉面廣,?！敝醒胴斀浳瘑T會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀在2021年底召開的“2021~2022中國經濟年會”上指出，“房地產業(yè)在國民經濟,、全社會固定資產投資,、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額,，對于經濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響,。”

　　這種“系統(tǒng)性影響”體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上看,，近20年來,，房地產投資占中國GDP比重大幅提高。按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，2021年中國GDP達到110萬億元,，全國房地產開發(fā)投資14.76萬億元，房地產投資占GDP比重達到9.7%,。

　　“我國房地產業(yè)與42個行業(yè)中的38個有關聯(lián),，也就是說，房地產的發(fā)展情況會和這38個行業(yè)密切相關,?！笔⑺沙烧J為，房地產的投資規(guī)模與基建投資基本上相當,，如果房地產投資大量的下降,，要通過基建投資等拉上去,，難度比較大。

　　不過,，2021年,，在上半年樓市火熱的背景下，各地為房地產降溫出臺了一系列緊縮政策,，對房地產行業(yè)融資作出限制,。在降杠桿過程中，由于部分房企爆雷,，加上疫情反復,，樓市信心受到打擊，整個市場迅速降溫,。

　　2021年初開始實施的“三條紅線”“兩集中”政策的本意是化解房地產行業(yè)為金融市場帶來的系統(tǒng)性風險,，讓房子回到居住本質?！昂诵膬热菔且种品康禺a的資本屬性,，對策沒有錯，但是做的過程當中有些地方過度,，損害了房地產消費屬性,。”清華大學教授魏杰指出,。

　　“有人講房地產風聲變了,，實際上大家理解錯了，沒有變,?！蔽航苷J為，去年沒有錯,，今年也沒有錯,，去年抑制房地產過度的資本屬性，現(xiàn)在主要推動房地產消費屬性,。

　　今年3月16日,，國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，就貨幣政策,、房地產領域,，稱要“積極出臺對市場有利的政策”“慎重出臺收縮性政策”。此后,，銀保監(jiān)會,、證監(jiān)會、財政部,、外匯局,、央行分別表態(tài),，維持房地產行業(yè)穩(wěn)定。

　　不久后,，一系列的“真招”開始出臺,。5月15日，央行會同銀保監(jiān)會將全國范圍內首套房貸款利率下限,，從不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR),，調整為不低于相應期限LPR減20個基點。5月20日,，央行引導5年期以上LPR下行15個基點,。隨后，北京,、上海等多個城市的銀行將房貸利率下調,，部分城市的銀行首套房貸款利率已低至4.25%。進入6月,，各地樓市政策繼續(xù)呈放松態(tài)度,。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，70余城因城施策出臺政策超百條,。

　　楊現(xiàn)領對《中國新聞周刊》分析,，本輪調控相較2008年、2009年及2015,、2016年兩輪調控效果更弱有多方面因素,，其中最大的原因是周期不一樣,，整個房地產市場的發(fā)展階段發(fā)生了很大變化,。在2015年，中國商品房銷售額為8.7萬億元,，2021年,，這一數(shù)字超過18萬億元?！盎颈P子大了很多倍,，因此政策放松相對難以取得特別突出的效果?！?/p>

　　“不要高估政策的力量,，就像拉繩子一樣，拉緊容易,，到放松的時候,，它不一定往前跑了?！睏瞵F(xiàn)領說,，“現(xiàn)在對房地產行業(yè)來說是必須經歷的調整,，過去高杠桿、高周轉的時代是不可持續(xù)的,?！?/p>

　　另一方面，楊現(xiàn)領指出,，中國居民杠桿率已達到歷史較高水平,，由于居民近年處于降杠桿周期，政策放松效果也會受影響,。此外,，上半年持續(xù)發(fā)生的疫情也產生了顯著影響?！罢麄€房地產市場需求已經進入了城市圈互動階段,。”楊現(xiàn)領說,，“比如惠州的需求可能一半來自于深圳,，僅疫情因素就會讓惠州交易量大幅下降，1至5月惠州下降幅度約70%,?！?/p>

　　土拍市場冷淡

　　政策起效并未如預想中迅速，另一個標志性的指標是土拍市場,。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測,，2022年5月，全國300城住宅用地成交樓面價7095元/平方米,，同比下跌14.0%,，住宅用地成交樓面價同比下跌態(tài)勢未改。

　　“今年長春土地市場非常低迷,，基本上沒什么人拍?！鼻笆龇科蠊芾韺犹K林說,。

　　長春并不是孤例。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測,，1~5月,，全國300城各類用地土地出讓金同比下降56.7%，住宅用地同比下降61.1%。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對《中國新聞周刊》分析,，2022年開年以來政策環(huán)境逐漸改善,，底價成交地塊占比和流拍撤牌率有所下降，市場信心略有修復,，但多數(shù)城市土拍情緒依然較弱,。

　　陳文靜認為，土地市場低迷受兩方面因素影響,。一是受房地產市場下行影響,，政府供地明顯放緩；其次,，當前房企資金壓力較大,，疊加銷售去化受阻，房企拿地意愿較低,，投資布局愈加審慎,。

　　蘇林說，此前東北實行集中供地,，導致現(xiàn)在樓市庫存高企,，市場慘淡?！昂颓皟赡晗啾?，現(xiàn)在開發(fā)商拿地都非常謹慎?！碧K林說,，“政府不應該無序供地，應該管控放地的頻率和價格,?！?/p>

　　“放地要更有規(guī)劃，比如減少商住類產品占比,，現(xiàn)在占到10%,、12%,，地產商根本賣不出去,，我們拿地也不掙錢?！碧K林說,，“像公寓在東北也很難賣出去，如果能轉成住宅類,，可以享受到上學等政策,，對銷售可能會有幫助。”

　　住宅供地“兩集中”(集中發(fā)布出讓公告,，集中組織出讓活動)是在2021年出臺的政策,，在全國22個重點城市實施，意在控制地價,、降低溢價率,。然而隨著市場轉冷，流拍率不斷上升,，導致國企成為拿地主力,。在中指研究院發(fā)布的1~5月份中國房地產企業(yè)權益拿地金額與面積前10名中，有半數(shù)以上為央企,、國企,。

　　據(jù)中指數(shù)據(jù)，前五個月全國住宅用地整體流拍撤牌率達24.4%,?！巴恋厥且粋€前置性的信號和指標。如果出現(xiàn)大面積流標,，對市場信心打擊會很大,。”上海中原地產市場分析師盧文曦指出,，“目前多地出現(xiàn)土拍市場由央企,、國企托底的現(xiàn)象，民營房企投資意愿不足,?！?/p>

　　“目前房企也不著急拿地?！睏瞵F(xiàn)領分析,，“現(xiàn)在不是拿地的時間窗口，今年拿地是為了完成明年的銷售目標,，而銷售計劃要看今年全年的銷售情況,。”

　　有接近房企投資部的人士告訴《中國新聞周刊》,，一些全國性房企正在撤出三四線城市,，不顧虧損、加速出清,，能撈回多少就撈多少,。

　　粵開證券首席經濟學家、研究院院長羅志恒等此前撰文,，土地市場持續(xù)低溫有三方面因素,，一是地產銷售尚未完成筑底,，由于疫情以來居民收入增速與經濟增速同步放緩，居民行為趨于避險化,，平均消費傾向下降,，預防性儲蓄上升，居民購房意愿不足,。此外,，樓市價格下行預期和期房交付風險也使購房者保持觀望態(tài)度。

　　其次,，羅志恒等認為,，疫情反復沖擊地方政府供地節(jié)奏，以此次受疫情影響較為嚴重的上海為例,，1~5月上海土地出讓金僅有260億元,，較去年同期下降76.1%。另外,，由于房企融資緊張,，又將迎來償債高峰，現(xiàn)金流緊張情況加劇,。對于債務壓力較大的房企來說,，當前拿地并不是首要大事，維持好流動性,、應對債務壓力,，才是“活下去”的重點議題。

　　房企“融資難”未解

　　房企到位資金,，即資金獲取能力,，一直是判斷房地產行業(yè)狀態(tài)的關鍵指標。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，1至5月份,，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金60404億元，同比下降25.8%,。

　　前述接近房企投資部門的人士說,，房企回籠資金主要依賴銀行融資、社會融資,、銷售新房和資產?，F(xiàn)在前兩條路并未得到政策放松，而由于市場低迷,，降價銷售也很難回籠資金,，售賣資產理論上也資不抵債，“融資難”仍然是困擾房企的主要問題,。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《中國新聞周刊》分析,，2022年1~5月，房地產企業(yè)債券發(fā)行總額3344.7億元,，同比下降30.0%,。不過，在5月份,，房地產行業(yè)信用債融資同比上升33.5%,。“房地產行業(yè)融資環(huán)境正在逐步改善,?！眲⑺f，“央行在4月29日專題會議上指出及時優(yōu)化房地產信貸政策,，保持房地產融資平穩(wěn)有序,。”

　　劉水分析,，金融機構的資金投放依然較為謹慎,，當前房地產市場銷售沒有明顯回暖，房地產市場仍然處于調整,，金融機構對房地產預期沒有發(fā)生明顯轉變,。蘇林也認為，在金融信貸層面給企業(yè)融資的便利,，目前來看很少落到實處,。

　　在2020年底央行和銀保監(jiān)會“兩道紅線”出臺后，房企要獲得開發(fā)貸和并購貸變得十分艱難,。由于層層加碼,，房企所受的限制更為明顯?！昂愦蟊缀?，地方政府開始對預售資金監(jiān)管比例提升，為了保護下屬城市的房地產項目不出現(xiàn)爛尾,，提升監(jiān)管的額度,，使得房地產總部出現(xiàn)問題?！编嚭浦菊f,，“總部融資后把錢扔到項目上，結果錢回不來,，項目公司沒有問題,，總部卻缺錢、違約,?！?/p>

　　中國金融四十人論壇(CF40)資深研究員,、中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌告訴《中國新聞周刊》：“銀行包括金融市場不希望有壞賬，就現(xiàn)在一些房企的資產負債表而言,，確實很多金融機構不敢給他們貸款,。”

　　過去房地產企業(yè)憑借高杠桿,、高周轉迅速發(fā)展,，但此后被認為這種運營模式本身存在問題?！艾F(xiàn)在低杠桿的房企也受到影響,，比方龍湖、旭輝這些資金穩(wěn)健的房企,?！编嚭浦菊f。

　　企業(yè)融資難會使其面臨流動性危機,，“爆雷”風險增加,。張斌等人之前的研究認為，由于房地產企業(yè)形成的大量難以產生現(xiàn)金流的“沉淀資產”,，導致出現(xiàn)“沉淀債務”,，使其變?yōu)椤案邆鶆铡毙袠I(yè)。今年有58家民營房企海外債到期,，疊加年內到期的信用債,，2022年債券到期規(guī)模超百億的企業(yè)有10家，絕大部分是民營房企,。

　　“以前通過借新還舊的方式,，用便宜的錢替換一些高價格的錢，但現(xiàn)在不一定能順利借到,?！北R文曦說，“房企爆雷問題還沒結束,，加上市場規(guī)模發(fā)展變緩,，行業(yè)競爭更加嚴酷?！?/p>

　　穆迪高級副總裁曾啟賢對《中國新聞周刊》分析,，評級主要從開發(fā)商的財務狀況、流動性狀況及違約風險等方面考量,。由于銷售下滑,，對于開發(fā)商營運現(xiàn)金流產生壓力，加上目前債券市場融資途徑對非投資級別開發(fā)商幾乎是封閉的,，不管是海外市場或是在國內市場發(fā)債,，都困難重重,，導致房企還債能力下降，財務狀況承壓,。

　　“在短期內無法償付到期債務時,，個別開發(fā)商選擇展期,，或者與投資人達成協(xié)議,，降低了還款金額，造成投資人的經濟損失,，就有可能出現(xiàn)低價交易,，也是違約的一種情況?！痹鴨①t說,。穆迪報告顯示，從2022年1月1日到4月30日共發(fā)生7例違約,，均為中國房地產開發(fā)商,，除了一例之外均為低價交易。

　　5月,，龍湖,、碧桂園、美的置業(yè)等房企被監(jiān)管機構選為示范民營房企,，通過信用保護工具發(fā)債融資,。這被看作是政府支持民營房企融資措施加快落地。也有分析人士認為,，信用保護工具無法保障每家企業(yè),，“像龍湖、碧桂園,，在民企里屬于幸運兒,，很難挑出第四家、第五家來,?！?/p>

　　對于房企面臨的資金困境，盛松成建議,，在不改變去杠桿政策目標下,，適當延長去杠桿的周期；其次,，對三道紅線不達標的房地產企業(yè),，監(jiān)管部門可以考慮，在維持當前指標六個月不上升的前提下,，繼續(xù)提供貸款,；此外,，貸款集中度管理，對各銀行的達標時間可以考慮往后推遲半年或一年,。

　　“之前希望央企,、國企以及穩(wěn)健經營的民企，能對部分企業(yè)收并購,，但到現(xiàn)在案例也不多,。”李宇嘉認為,，“對前者來說,，可選項目太多了。現(xiàn)在地方政府出讓的地塊都很好,，溢價率又很低,，又沒有配建，即便是國企,、央企,，也有盈利要求，因此缺乏動力收并購其他項目,?！?/p>

　　前述接近房企投資部的人稱：“今年年初時，廣東的國企,，門檻都被別人踩爛了,，每家房地產企業(yè)都上門兜售項目，但現(xiàn)在已經不怎么收了,?！彼f，企業(yè)投資更為謹慎,。

　　鄧浩志認為,，單一政策已經不能解決當前的問題，房地產面臨的是系統(tǒng)性問題,。李宇嘉稱,，房企“爆雷”威脅仍然存在，房地產銷售疲軟的狀況如果進一步持續(xù)或者惡化,，債務違約的房企未能得到妥善處理,，現(xiàn)有的松綁政策和疫情結束未能取得疊加效應，后續(xù)可能仍有一批房企產生流動性危機,。

　　警惕重回“短期刺激”

　　為應對樓市蕭條,，避免產生金融風險，除了房企“自救”，地方政府也采取了一系列救市措施,。棚改貨幣化,，則是諸多措施中力度較大的一項。

　　采用這一措施的不只鄭州,。今年來,，發(fā)布該政策的城市數(shù)量已超10個。棚改安置包括直接提供住房的實物安置和貨幣化安置,，貨幣化安置又包括提供現(xiàn)金和提供“購房憑證”兩種模式,，后者即“房票安置”。

　　相較于現(xiàn)金安置,，房票安置意味著拆遷戶只能將資金用于在本地購置房產,，不能用于儲蓄和購買其他商品,。盧文曦認為,，房票制度對當?shù)胤康禺a市場有拉動作用，緩解市場去庫存壓力,，同時較現(xiàn)金安置,、實物安置更能減輕政府負擔。

　　“房票安置減小了政府的拆遷補償壓力,，拆遷也有助于增加地方收入,，同時能滿足被拆遷人差異化的需求?！崩钣罴握f,，“當下購房者意愿不高、信心差,，房票能人為創(chuàng)造需求,，激活交易量，以此提振信心,、扭轉預期,。”

　　棚改貨幣化制度在過去發(fā)揮過明顯作用,。2014年,，央行創(chuàng)設PSL (抵押補充貸款，央行通過PSL可以調節(jié)向金融機構融資的成本,，引導其向需要提供支持的實體經濟部門注入低成本流動性)來支持棚改,，隨后棚改貨幣化安置被更多城市采用。2015年至2018年,，棚改貨幣化拉動不少三四線城市房地產需求,，使得房地產市場快速回暖，隨著2018年后棚改貨幣化進入尾聲，PSL規(guī)模也逐漸縮減,。

　　野村中國首席經濟學家陸挺認為,，棚改貨幣化安置助長了房地產市場的熱度，在三四線城市,，棚改貨幣化安置在2016~2017年貢獻了30%以上的商品房銷售,。需求增加的同時，三四線城市的房價也快速攀升,。他認為,，棚改貨幣化安置在改善棚戶區(qū)居住條件、提高低收入人群生活水平方面發(fā)揮了很大作用,，帶動了經濟復蘇,，但也推高了居民部門杠桿率。

　　此輪重啟是否能使房地產市場回暖尚未可知,?！霸谖覀冃枰俅卫瓌油顿Y需求時，政策空間已經沒有以前那么大,，即使是同樣規(guī)模的政策刺激所能取得的效果也會被打折扣,。”陸挺在2022年4月中國宏觀經濟論壇宏觀月度數(shù)據(jù)分析會上的發(fā)言上提到,，“大量購房需求已前置,、飽和，當下再采用棚改貨幣化政策,，即使規(guī)模類似于2015~2018年,，即使沒有疫情，對經濟的拉動效應可能會遠小于那幾年,?！?/p>

　　“房票制度的風險在于，對于購房者來說,，可能要在現(xiàn)有房票基礎上增加金額,、加杠桿換新房，同時看中的樓盤可能并不在指定范圍內,；對于開發(fā)商來說,，如果有降價等要求，也不一定愿意參與,?！币晃粯I(yè)內人士對《中國新聞周刊》分析，房票安置對政府公信力及兌現(xiàn)能力提出了考驗,。

　　鄧浩志認為,，棚改貨幣化的效果在于拆的規(guī)模有多大。“棚改是制造新的需求,，上一輪棚改可能改得差不多了,，甚至已經有一些是超前改的，那么現(xiàn)在還能改多少是不確定的,?！彼岢觯f改可能會成為地方政府啟動的下一個方向,，如果房地產形勢持續(xù)低落,，或許會在防止大拆大建的政策范圍內重啟舊改。

　　一些學者認為,，以棚改貨幣化重啟為標志,，最值得警惕的是，在推動經濟盡快回歸正常軌道的大局下,，不少地方將穩(wěn)樓市作為穩(wěn)增長的重要抓手,，但須警惕的是一些不當救市政策搭上穩(wěn)大盤的便車，帶來推高金融風險的隱患,。

　　廣發(fā)證券首席經濟學家沈明高近日提出,，房地產未來的投資增速會慢于名義GDP增速，依靠房地產拉動中國經濟增長已難以為繼,。

　　盛松成建議從需求端邊際放松房地產調控，但對于熱點城市政策放松仍然需要謹慎,。他特別提醒,，“需要防止2020年疫情過后，市場迅速過熱的局面再度出現(xiàn),?！?/p>

　　(應受訪者要求，余莉,、龍云,、蘇林為化名)

　　《中國新聞周刊》2022年第24期

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