1月24日，“克而瑞租售”在發(fā)布的報(bào)告中稱,，未來(lái)5年,，住房租賃將成為重要推動(dòng)力。中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策,，并大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,，完善“購(gòu)+租”“市場(chǎng)+保障”的住房體系。此外,，保租房REITs也受到了行業(yè)的廣泛關(guān)注,。

保租房REITs熱度不斷攀升，已有4只產(chǎn)品成功發(fā)行

2022年11月8日,，中國(guó)首個(gè)住房租賃基金在北京正式設(shè)立,，這個(gè)住房租賃基金由建設(shè)銀行負(fù)責(zé)運(yùn)作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元,。收購(gòu)了部分存量辦公和商業(yè)房產(chǎn),，將改造成出租住房，投入長(zhǎng)租房市場(chǎng),。住房租賃基金的成立將有效地增加市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給,，有利于加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購(gòu)并舉的住房制度,，還能在一定程度上提升閑置商辦物業(yè)的價(jià)值，同時(shí)有效地?cái)U(kuò)大保租房的供應(yīng),，有效避免資源浪費(fèi)及權(quán)力尋租的問(wèn)題,。

截至目前，已有4只保租房公募REITs產(chǎn)品成功發(fā)行,，首批的3只發(fā)行主體均為地方國(guó)企,，上市當(dāng)日均觸及漲停，隨后華潤(rùn)有巢作為央企成功發(fā)行了公募REITs產(chǎn)品,，4只保租房公募REITs的入市也受到了業(yè)內(nèi)高度的關(guān)注,。此外，青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目,、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs項(xiàng)目,、上海城投保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目等都在積極推進(jìn)中。

從2022年年初政策端明確加快推進(jìn)保障性租賃住房公募REITs,，到年中首批保租房REITs申報(bào),，再到近期4只保租房REITs上市，熱度不斷攀升,。

2022年12月8日,，證監(jiān)會(huì)副主席李超在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇暨中國(guó)REITs論壇2022年會(huì)上作出表示,，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域,。此外,，新發(fā)保租房REITs有望擴(kuò)展至二線城市。中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)披露的公開數(shù)據(jù)顯示,，目前天津,、西安等地都在積極嘗試保租房REITs項(xiàng)目的試點(diǎn)。

克而瑞租售在報(bào)告中表示,，“租購(gòu)并舉”已成為長(zhǎng)效機(jī)制,，住房租賃成為其重要推動(dòng)力。從目前來(lái)看,，需求端租客租房意愿提升,，客群多元、長(zhǎng)租化成趨勢(shì),，供應(yīng)端無(wú)論是個(gè)人房源供應(yīng)還是租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模都出現(xiàn)了一定的回落,。未來(lái)隨著中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs制度的建立和發(fā)展以及保租房公募REITs的試行，為前期投入大,、投資回報(bào)期較長(zhǎng)的租賃住房項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)的退出渠道,。這在一定程度上能使企業(yè)快速回籠資金，有效提升租賃住房市場(chǎng)的流動(dòng)性,，促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”循環(huán)生態(tài)圈,，推動(dòng)住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

租客租房意愿提升,，一線城市20%的人接受10年以上租房

未來(lái)隨著行業(yè)格局的分化以及三類商業(yè)模式盈利情況的實(shí)踐,，各企業(yè)發(fā)展的重心也將由重資產(chǎn)模式向輕、重兩端發(fā)展,。

據(jù)克而瑞租售調(diào)研,，根據(jù)一線城市的調(diào)研結(jié)果，5年以上租房的占比達(dá)到了52%,，還有20%的客戶接受10年以上租房,。

中國(guó)租賃需求來(lái)源仍以大學(xué)畢業(yè)生及初入職場(chǎng)的白領(lǐng)人群為主,，目前，租賃市場(chǎng)的租客客群正在朝向多元化發(fā)展,，由最初的單身青年,、職場(chǎng)白領(lǐng)已逐漸拓寬到更多租客群體，如外企高管、陪讀家庭,、小企業(yè)主、自由職業(yè)者,、居住條件改善客群等,，租賃公寓正逐漸被更廣泛人群所接受。

從個(gè)人房源供應(yīng)端來(lái)看,，2022年55城個(gè)人房源新增供應(yīng)量為620.5萬(wàn)間,，在前3年整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)后，2022年,，個(gè)人房源新增供應(yīng)量出現(xiàn)回升,，同比上漲2.65%。但全年來(lái)看,，整體受房地產(chǎn)行情下跌,、疫情和保租房入市影響，個(gè)人房源供應(yīng)從2022年下半年開始持續(xù)下跌趨勢(shì),，盡管同比來(lái)看有所增長(zhǎng),，但新增供應(yīng)依舊維持低位。

2022年,，全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金為33.1元/平方米/月,，租賃市場(chǎng)租金整體呈下跌趨勢(shì)。受經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,、新冠疫情反復(fù)等因素影響,，市場(chǎng)租金波動(dòng)較為顯著。2022年3-5月各地受疫情封控,，部分房約到期無(wú)奈續(xù)租,，出現(xiàn)租金上漲情況，7-8月畢業(yè)季帶動(dòng)租金上升,，隨后進(jìn)入傳統(tǒng)租賃淡季,。12月，部分一線城市疫情反復(fù),，且處于年末,，租賃市場(chǎng)供需出現(xiàn)一定失衡，租金出現(xiàn)異常上漲情況,。

2022年,，中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)化租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模全年呈沖高回落趨勢(shì)，TOP30集中式公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模92.28萬(wàn)間,，同比增長(zhǎng)15.88%,，環(huán)比增長(zhǎng)1.6%，同環(huán)比增速均有所下降。2022年一季度開業(yè)規(guī)模環(huán)比增速達(dá)7.86%,，租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng),。但其后受疫情和經(jīng)濟(jì)周期影響，增速持續(xù)放緩,，環(huán)比增速?gòu)?.86%逐步下降至四季度的1.6%,，頭部企業(yè)開店動(dòng)作明顯放緩。