本文來自微信公眾號：智能新連接（ID：znxlj01）,，作者：王新喜，頭圖來自：視覺中國

近日,，李嘉誠“7折”拋售房產(chǎn)的消息,，引發(fā)國內(nèi)地產(chǎn)圈的關(guān)注。業(yè)內(nèi)感嘆,，李嘉誠的大甩賣,，把本來就孱弱的香港房市又砸了一個大坑。

在8月3日,，長江實(shí)業(yè)（李嘉誠旗下的地產(chǎn)旗艦）旗下新樓盤“親海駅II”公布了首張價單,，其中，最便宜的開放式單位實(shí)用面積210平方呎（約合19.5平米）,，扣除18%折扣后,，折實(shí)售價為290萬港元,，折實(shí)呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。

值得注意的是,，這一售價較周邊二手房便宜了三成,，回到了7年前的水平。

這一新樓盤刷屏的同時,，長江實(shí)業(yè)集團(tuán)于8月3日披露了2023年中期業(yè)績報告,。中報顯示，今年上半年,，集團(tuán)已確認(rèn)的物業(yè)銷售收入為82.46億港元,，同比減少59.6%,；收益為35.3億港元,，同比減少56.2%。

低價拋售資產(chǎn),，總要有損失的,，長江實(shí)業(yè)三分之二的股份是李嘉誠家族的。

打七折拋售房產(chǎn)損失的不是別人的錢,，是他們李家的錢,，如果不是有很急迫的原因，李嘉誠不會這么做,。李嘉誠7折拋售房產(chǎn),，到底嗅到了什么信號？

香港人口負(fù)增長,，凈流出人口變多

長期以來,，中國香港房價一向居高不下，動輒單價十幾萬,、幾十萬一平方米,。房價之所以那么貴，主要有兩個原因,，一個是地太少人太多,。上世紀(jì)八九十年代，伴隨著香港的高速發(fā)展,，人口不斷增長,。

另一方面，香港過去一直以來的土地開發(fā)率低,，香港有1100平方公里,，只開發(fā)建設(shè)了270平方公里，僅占總面積的24.3%,，房屋用地更只占6.9%,；而四大地產(chǎn)商卻持有上千公頃土地,，一直處于閑置、荒廢狀態(tài),。

這也給了房地產(chǎn)商不斷捂盤惜售,，推高房價的底氣。正如港劇《創(chuàng)世紀(jì)》中指出：誰用地用的最好,，誰就是贏得這個世界的人,。

對于第一個原因，香港是彈丸之地,，想擠進(jìn)香港的人真的太多了,，過去能靠深圳特區(qū)給盡力引流，但目前中國人口出現(xiàn)拐點(diǎn),，香港流入人口數(shù)量在下降,，人地矛盾也有所緩解。

全國人口增長趨緩,、樓市走弱,，也波及到了香港。值得注意的是,，香港早就已經(jīng)取消公攤,，也就是說，要換成內(nèi)地價格,，每平方米是9萬人民幣,。

房子這種東西，在地沒有變大的情況下,，是與人口增長掛鉤的,，人口如果不斷增長，房價一定漲,。

從數(shù)據(jù)來看,，2022年年底香港人口733.3萬人，較2021年年底減少6.83萬人,，跌幅為0.9%,。出現(xiàn)了負(fù)增長。

此外,，也出現(xiàn)了凈流出,，同期內(nèi)，凈移出人數(shù)為3.88萬人,，其中2.12萬人為單程證持有人的移入,，6萬人為其他香港居民的凈移出。

這也影響到了香港的人才數(shù)量,。中國香港2022年施政報告已提出多項(xiàng)招攬外來人才的措施,，目標(biāo)是在2023年至2025年期間,，每年通過人才入境計劃輸入至少3.5萬名預(yù)計逗留至少12個月的人才。

與此同時,，香港如今老齡化嚴(yán)重,，香港房子的投資價值逐漸回歸了居住屬性。李嘉誠無疑是嗅到了人口方面的信號,。

人口減少的情況下,，土地資源獲得了緩解

在香港，太多的人想在炒房上賺錢了,，所以阻礙土地開發(fā)的人很多,。

在李嘉超政府上臺以后，推動了北部都會區(qū)的征地,，正在大量建設(shè)新公營房屋單位,，或許在未來幾年內(nèi)就會開售，同時不排除還有更多征地與整改方案的出臺,。

北部都會區(qū)的新房開售,，或?qū)ο愀鄣臉鞘性斐蓻_擊，大片的新城區(qū)落成也會對舊城區(qū)造成出清,，這可能導(dǎo)致香港的商業(yè)重心會有所轉(zhuǎn)移，以前的商業(yè)旺地房價也會降下來,。

因此,，香港的住房問題雖然嚴(yán)重，但也沒有想象中的那么夸張,，對李嘉誠是利空,，但對普通市民是利好。

包提供給低收入者租住的公屋對香港低收入群體形成了利好,，目前,，香港人口近三成居住在公屋。此前也有資料顯示,，公屋租金不會超過租戶月收入25%,。

另外，受國內(nèi)樓市下跌的沖擊,，以及互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊,，香港居住用房的緊張問題或許會持續(xù)緩解，房價勢頭將被進(jìn)一步抑制,。

在這樣的前景之下,，或許李嘉誠的折價出售只不過是資金提前開溜。

每周末幾十萬香港人涌入深圳背后,，房價或難支撐購物天堂

香港的房價,，一方面是地少人多,，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，其次是香港作為全球金融中心,，吸引了大量投資者涌入,，推動了房價上漲。

再次,，作為購物天堂,，每年都有大量的內(nèi)地、海外游客涌入這座城市,，除了香港的本身魅力吸引游客外,，更多的人來香港購物，畢竟香港是世界知名的購物天堂,。

但如今,，我們看到的一個趨勢是，內(nèi)地人去中國香港的人似乎少了,，而深圳卻正被香港人“擠爆”,。

每到周末有數(shù)十萬港人涌入深圳,，反向代購也在興起,，1000塊錢在香港吃頓好的就沒了，在深圳可以吃飽,、喝足,、按摩、睡覺瀟灑一整天,，性價比高到他們都把深圳當(dāng)成第二個家了,。

這其實(shí)也在說明，香港在衣食住行等很多方面,，性價比不高,，如果購物天堂的地位被削弱，香港高房價背后無疑就少了一個支撐點(diǎn),。

尤其是如今香港老齡化,，而人口在下降，人口數(shù)量已經(jīng)支撐不了,，調(diào)查顯示,，近90%的受訪者表示愿意遷移到大灣區(qū)的內(nèi)地城市。此外,，近四分之一的受訪者更愿意遷移到中山,，其次是深圳和廣州,。

拋售的本質(zhì)是避險，李嘉誠嗅到了什么信號,？

有人說,，全世界沒有比李嘉誠更看得懂房地產(chǎn)的人了！畢竟,，李嘉誠的市場的敏銳度遠(yuǎn)超普羅大眾,，其信息來源更是少有人能及，財力更是富可敵國,。

有人猜測,，這背后，或許李超人的智囊團(tuán)分析美國降息后衰退依舊持續(xù),，后面是金融海嘯,。其次是資本嗅出政策底的氣息，低價出售一來是快速回籠資金,，二來是砸出黃金坑,，增加和政府拿地的籌碼。

因此,，業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，他都開始降價拋售了，一般人還是跑的快點(diǎn)比較好,。

在當(dāng)前的形勢下,，估計很快樓市就會迎來大調(diào)整，國內(nèi)萬達(dá)在拋售股份,，李嘉誠在拋售房產(chǎn)，恒大在跑路,。這些都是信號與趨勢,。

互聯(lián)網(wǎng)是有記憶的。年初許多房產(chǎn)中介從業(yè)者狂呼的萬達(dá)抄底,，李嘉誠抄底等等,！大趨勢來的時候是擋不住的！

因此,，綜上來看,，李嘉誠拋售的本質(zhì)還是避險。

香港要建房子給百姓,，李家打折賣房子,，李嘉誠其實(shí)就意識到，他的房地產(chǎn)生意以后越來越難了,。

不過話說回來,，正如有業(yè)內(nèi)人士指出,，香港開發(fā)商在行情不好的時候，能通過降價,，快速出清,，而不是因?yàn)橐恍┫拗疲揽钢鬆€在手里,，既有利消費(fèi)者也有利開發(fā)商,。香港的市場機(jī)制還是更能發(fā)揮出應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用的。

李嘉誠不想成為下一個許家印

土地短缺曾經(jīng)是最讓港府頭疼的問題,，700多萬人生活在25%的土地上,，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展，被戲稱為“彈丸之地”,。

目前香港為了解決住房問題,，決心很大，目前解決的辦法就是開發(fā)更多的居住建房用地,，用來開發(fā)公租房,。從上面的公租房開發(fā)的歷史數(shù)據(jù)來看，從2019年香港穩(wěn)定后,，公租房實(shí)現(xiàn)大跳躍,。

李嘉誠很明顯是看到了政府解決香港住房問題的決心，更多的公租房意味著更少的商業(yè)機(jī)會,，不排除李嘉誠想來內(nèi)地抄底,，畢竟最近各地發(fā)布了不少優(yōu)惠政策，這個時候來抄底,，也是一種嗅覺靈敏的傾向,。

另外，香港樓市自2019年開始下滑,，一直處于低迷的狀態(tài),，香港的人口流入數(shù)據(jù)、反向涌入深圳吃喝玩樂等趨勢,，也對香港房價與衣食住行的性價比造成了沖擊,，李嘉誠對香港房價的走勢有點(diǎn)擔(dān)憂。

從另一個角度來看,，從長江實(shí)業(yè)集團(tuán)于8月3日披露的2023年中期業(yè)績報告來看,，收益下滑嚴(yán)重。聰明的商人,，是懂得止損的,。

手里全是固定資產(chǎn)，而且價格短期內(nèi)可能不會漲了，風(fēng)險很大,，不如換成錢,、繼續(xù)投資其他領(lǐng)域靠譜。

所以也不排除長江實(shí)業(yè)想減倉回收資金,，去投資回報率跑贏房地產(chǎn)的資產(chǎn),。

李嘉誠拋售背后，其實(shí)本質(zhì)還是規(guī)避瘋狂房價背后存在巨大債務(wù)風(fēng)險,。李嘉誠曾經(jīng)接受采訪時就說過：我對債務(wù)從來是如履薄冰,。

誰手上現(xiàn)金流更充裕，就更能夠抵抗風(fēng)險,。在當(dāng)下的階段,，資金的流動性對于企業(yè)來說，非常關(guān)鍵,。投資并不是比誰跑得快,，而是比誰跑得遠(yuǎn)。從這個角度來看,，李嘉誠可能不想步許家印的后塵,。我們拭目以待。

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