證券時報記者 吳家明 曹晨 段久惠

　　一線城市一向是全國樓市的風向標,。國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的2020年12月70個大中城市房價變動情況顯示，一線城市房價出現(xiàn)年末“翹尾”行情,。證券時報記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在這波“翹尾”行情中，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房成為領漲的主力,。

　　一線城市房價再度領漲,，樓市調(diào)控也悄然而至。上海昨日發(fā)布《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,，力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　北京：“一夜暴漲40萬”

　　只是個案

　　北京樓市價穩(wěn)量增，被業(yè)內(nèi)稱之為迎來了“翹尾”行情,。另一方面,，近日一則北京海淀學區(qū)房“一夜暴漲40萬”的消息備受各方關注。證券時報記者從多位學區(qū)房銷售中介人士處獲悉,，歲末年初北京學區(qū)房成交量較大,，此前的優(yōu)質(zhì)房源消化殆盡。價格方面,，北京學區(qū)房的確有小幅漲價趨勢,，相比一年前漲幅在5%左右?！敖?，由于帶看量和成交量大增，導致業(yè)主議價空間較小,。但‘一夜暴漲40萬’的海淀區(qū)知春里房源只是個案,。”中介人士說,。

　　近日,，證券時報記者走訪了北京市西城區(qū)的多個學區(qū)房源,，一位中介人士告訴記者，“學區(qū)教育資源首屈一指,，小戶型十分搶手,。”談及房價近期是否上漲,，“房價較為平穩(wěn),，但近期的帶看量和成交量很大，業(yè)主議價空間較小,?！鄙鲜鲋薪槿耸窟€告訴記者，雖然西城區(qū)實行多校劃片政策,，但整體教育資源屬于一流,。“近期成交量明顯放大,，原因與今年4月進行入學信息采集有關,，許多有需求的客戶選擇在春節(jié)前把房屋定下來?！庇浾唠S后又來到了與該房源一街之隔的宣武門外大街,，該區(qū)域屬于西城區(qū)廣內(nèi)學區(qū)，相比金融街教育資源屬于“二流”,，但地區(qū)房屋均價也在每平方米11萬元以上,。一套總價僅為285萬元的房源吸引了記者注意。不過,，該房屋為平房,，面積僅有16平方米，折合單價17萬元以上,。

　　“我就是北京海淀業(yè)主,，學區(qū)房價格的確明顯上漲，當然之前也跌過了,，相比其他一線城市,，北京也就是復蘇,?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。對于北京樓市目前的特征,，他進一步分析稱,，北京樓市最近基本平穩(wěn)，少數(shù)區(qū)域上漲,，成交開始活躍,?！氨本┓績r上漲的原因很簡單，疫情導致的資金與需求回流,，特別是學區(qū)房的需求大漲,，出國教育不可能了，只能選擇國內(nèi),。此外,，北京的限競房供應出現(xiàn)轉變，不限價成為主流,，購房者也逐漸意識到價格會有變化,。另外，最大的原因是之前北京房價出現(xiàn)下跌,，北京房子的性價比高了,。”

　　景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉對證券時報記者表示,，從全國來看量價回升的區(qū)域集中在長三角以及大灣區(qū),，北方地區(qū)的樓市回暖尚不明顯。不過,，北京有著得天獨厚的優(yōu)勢,，各項資源豐富。而疫情之后,，北京房地產(chǎn)市場交易量集中釋放,，市場改善型需求明顯增加。他認為,，目前北京樓市政策調(diào)控力度僅次于深圳,，只要房價在相對合理區(qū)間，調(diào)控政策不會加碼,，但會細微調(diào)整如在限售以及購房條件上,。“如果不出現(xiàn)像深圳樓市那樣的異動,，政策不會有太大變化,。

　　從全國房地產(chǎn)調(diào)控看，調(diào)控政策越來越細化和局部化,。不過,，北京急需解決的是教育資源不均衡問題?！?/p>

　　上海：“暖冬”

　　燥熱行情迎來調(diào)控

　　沉寂了3年的上海樓市,，在2020年迎來量價穩(wěn)步提升，成交量一路攀升,。尤其是去年11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱,，市場升溫明顯,。

　　“學區(qū)房行情太火了！”上海市浦東新區(qū)市民王女士向證券時報記者說,，“看房的時候,，房東要漲5萬元，我也沒猶豫,，還好定了,，要不距離現(xiàn)在不到半個月，那套房的總價又漲了40多萬元,?！彼榻B，2020年12月底她果斷出手購置了上海浦東內(nèi)環(huán)一套面積33平方米的雙學區(qū)舊房,，成交價格約450萬元,，半個月過去，同小區(qū)同戶型的數(shù)套房源掛牌總價已經(jīng)漲到了490多萬元,。

　　“充足的供應給年底交易創(chuàng)新高奠定基礎,。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦介紹,，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米,，環(huán)比增加59.1%，創(chuàng)下2020年內(nèi)交易新高,。與此同時,，盡管上海新房的供應與成交在增加，記者了解到,，一些熱門板塊的稀缺戶型,、學區(qū)房源供不應求，一房難求,。

　　此外,，同策房產(chǎn)咨詢統(tǒng)計，2020年12月上海新開樓盤超30個,，20余個項目認籌率超100%,，13個項目認籌數(shù)量超1000組。數(shù)月之前,，上海新房市場人氣最高的一個項目出現(xiàn)13人搶一套房,，而該項目首套房參與搖號，驗資就得700萬元,，買二套房驗資甚至要1300萬元,。不過,，盧文曦也認為,，當前上海樓市是結構性不平衡,，熱點板塊、熱點樓盤認籌高,，相反,，遠郊剛需盤認籌就低一些。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,，當前市場成交中,，剛需、剛改是絕對主力,，上海樓市是經(jīng)歷3年低迷后的需求釋放,。“周期性力量,、疫情下避險與改善需求,、抗通脹需求、舊改放量,、公民同招教育改革,、人才落戶放松，這六大力量綜合作用下,，才形成當前樓市的熱度,。”

　　燥熱的上海樓市行情也迎來了新的調(diào)控,，上海昨日晚間發(fā)布《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,，《意見》明確嚴格執(zhí)行住房限購政策，對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的,，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算,。調(diào)整增值稅征免年限，個人將購買不足5年的住房對外銷售的,，全額征收增值稅,。《意見》強調(diào)嚴格商品住房銷售管理,。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理,。嚴格執(zhí)行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度,，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求,。調(diào)控政策的出臺，有望促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　廣深樓市的翹尾行情

　　深圳樓市剛剛走過“魔幻”的2020年,。進入2021年，深圳新房市場再次被前海的“網(wǎng)紅新盤”攪動。不過,，記者發(fā)現(xiàn)此次龍光前海天境和天健悅桂府的打新規(guī)則發(fā)生了一些變化,，都要先在i深圳APP上進行購房意向登記，才能在相應公眾號線上提交資料,。前海這兩個“網(wǎng)紅新盤”是今年首批采用全市統(tǒng)一購房登記系統(tǒng)的豪宅新盤,，該系統(tǒng)大概率將在今年全面鋪開，購房者的資格審查將更為嚴格,。

　　一二手房的價格差導致打新熱的出現(xiàn),。另外一邊，深圳二手房價格依舊堅挺,，去年12月最后一周深圳二手房網(wǎng)簽量更達到4866套,，環(huán)比上漲104.8%。雖然近兩周的網(wǎng)簽量已經(jīng)回落至2000套以下,，但“翹尾”行情顯示出了購房者和業(yè)主的心態(tài),。

　　“我和中介跟業(yè)主談了3天，業(yè)主一分錢也不愿意降,?！比~小姐是一位剛需置業(yè)者，她在南山南油片區(qū)看了好幾個樓盤,，看中這個片區(qū)房源所帶的學位,，“現(xiàn)在帶一個稍微過得去的學位的二手房，價格都非常堅挺,，掛牌價高得離譜,，誠心賣的房源也少?！?/p>

　　不僅是深圳,，粵港澳大灣區(qū)的龍頭城市廣州，樓市也走出了“翹尾”行情,。據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計,，去年四季度一線城市的房價重新領漲，廣州成為去年四季度表現(xiàn)最為活躍的一線城市,。去年12月,，廣州新房和二手房價格漲幅均為0.7%，位居70大中城市次席,。

　　深圳和廣州所處的環(huán)境不盡相同,，記者采訪多位廣州、深圳的市場觀察人士,、中介人士與購房者,，從他們所反映的情況來看,，廣州樓市更多是在平穩(wěn)兩年多之后城市價值再被發(fā)掘，市場步入上升通道,。而且,，深圳和廣州市場冷熱不均的情況都十分明顯，廣州天河,、黃埔和南沙區(qū)域的樓市表現(xiàn)更“熱”,。

　　“2018年我在海珠區(qū)昌崗買的二手房,，現(xiàn)在的價格跟當時買的價格幾乎沒什么變化,。”麥先生在廣州生活多年,，他對于自己當時的決定顯得有些后悔,，“朋友在當時選擇了天河公園旁的二手房，均價已經(jīng)從當時的每平方米8萬元漲至現(xiàn)在的12萬元,?！?/p>

　　廣州的樓市“熱”也引起相關部門的注意，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設局在本月初表示正在深入開展房地產(chǎn)市場秩序專項整治行動,。廣州市天河區(qū)人民政府在19日公開了一封由天河區(qū)住房建設和園林局發(fā)布的《關于嚴厲打擊哄抬房價等擾亂市場秩序行為的提醒信》,。文中指出，中介機構及從業(yè)人員參與惡意炒作,、哄抬房價,，散布虛假房源、虛假廣告,、虛假銷售消息的,，將依法查處，追究其法律責任,。

　　深圳和廣州所面對的微觀環(huán)境和調(diào)控壓力全然不同,，這也將左右兩座城市后續(xù)的政策走向。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，廣州房價的升溫是人才引進政策,、深莞溢出效應，以及“價格洼地”補漲等因素綜合作用的結果,。過去幾年來三四線城市房價主要受益于棚改紅利,，二線城市主要受益于人才新政。但隨著棚改熱潮消退以及貨幣政策回歸中性,，一線城市的價值重新凸顯,。當然，一些東部二線城市的房價仍有多項利好支撐,，但尚不及一線城市的聚集效應,。

　　吳家明 曹晨 段久惠/攝 周靖宇/制圖